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무엇이 창고 수요를 자극하는가

기관들의 물류센터 투자 열기가 식을 줄 모릅니다.
5년 전만 해도 8% 넘던 상온 창고 수익률이 5~6%로 주저 앉았는데도 말이죠.

기관투자자들의 수도권 인근 물류자산 투자현황
출처 : Colliers International, RCA

무슨 이유에서일까요?
해답은 급증하는 기업 재고에서 찾을 수 있습니다.

미국 기업 재고와 이커머스 침투율의 상관관계
출처 : Deloitte

미국 기업 재고가 지난 7년간 끊임없이 증가하고 있습니다.

이는 일반적으로 수요 침체와 경제 위기를 뜻하는데,

실상은 이커머스 점유율이 늘면서 기업들이 온라인 판매분을 재고로 비축하고 있기 때문입니다.

리테일 vs 이커머스 기업의 매출 1.2조원당 소요 면적
출처 : Prologis

그뿐만이 아닙니다. Prologis는 자신들이 운용하는 창고를 분석한 결과,
이커머스 기업이 전통 유통 기업보다 창고 면적을 3배 더 사용한다는 것을 발견했습니다.
이는 창고가 기존 리테일 매장의 기능까지 흡수하고 있기 때문입니다.

미국 산업용 부동산 현황
출처 : Prologis

요약하면, 이커머스가 창고 수요의 핵심 드라이버로 등장한 것입니다.

​이커머스 때문에 창고를 필요로 하는 기업이 늘어나고,
기업들은 기존과 같은 매출을 달성하기 위해 더 많은 창고를 써야 하는 상황입니다.
그러다 보니 미국의 창고 공실률은 역사적 저점을 찍는 지경에 이르렀습니다.

국내 물류센터 수급 전망
출처 : 삼성증권

우리나라도 상황은 별반 다르지 않습니다.
23년까지 이커머스가 연 평균 15%씩 성장할 걸로 예측되는 가운데,
공급이 수요를 못 따라가는 수급 불균형이 지속될 것으로 보입니다.

물류센터-도심 간 거리에 따른 렌트 프리미어 변화
출처 : Prologis

그렇다고 해도 모든 창고가 이커머스의 수혜를 보는 것은 아닙니다.
빠른 배송이 이커머스의 뉴 노멀이 되면서 수도권 인접 창고의 프리미엄만 급등하고 있으며,
신속한 입출고가 어려운 구조의 오래된 소형 창고들은 외면 받고 있습니다.

​반면 시설이 낙후되고 500평 전후로 규모가 작더라도
서울 접근성 좋고 빠르게 화물 분류 작업 할 수 있는 넓은 야드가 있다면,
이커머스 물류와의 적합성으로 인해 수요 기업이 많습니다.

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